【研究报告内容摘要】
专题研究:资金面压力改善及房企对行业基本面相对乐观的预期驱动近期土地市场热度提升。近期,100大中城市宅地溢价率有所上升,3月和4月分别达18.3%和17.7%(1月和2月分别为12.0%和15.0%,2019四季度各月均为个位数);挂牌均价有所上升,3月和4月分别达5084和5469元/平(1月和2月分别为4982和3987元/平)。整体流动性的改善使房企资金压力得以缓解,受疫情延后的购房需求或将持续支撑行业销售,一定程度上驱动了近期土地市场热度的提升。
三线城市土地价格上升明显,长三角、珠三角区域更为火热。城市能级方面,一线城市土地成交价格较为稳定,主要系地价已然较高且限价较为严格。二线城市挂牌均价自3月下旬起明显上涨,主要系近期供地中优质地块较多。三线城市溢价率及挂牌均价近期提升最为明显,3月和4月溢价率分别达18.1%和31.2%(1月和2月分别为10.9%和12.9%),挂牌均价分别达3043和3954元/平(1月和2月分别为2815和2489元/平)。三线城市地价更低,因而开发商可接受的溢价空间相对更大;同时,部分三线城市承接了都市圈核心城市的外溢人口,购房需求较为充足,因而地价提升最为明显。区域方面,长三角、大湾区多地土地市场热度较高,浙江多地现溢价率50%以上地块,温州4月成交宅地楼面均价达12646元/平(2月和3月分别为4757和6027元/平)、佛山3月和4月成交宅地楼面均价分别达9863和9929元/平(2月为9044元/平)。改善性需求复苏情况向好,导致了经济发展水平较高的长三角及大湾区等区域的二三线城市土地市场的激烈竞争。
高楼面价地块多为大中型房企竞得,中小型房企摘得强三线高溢价土地。高楼面价地块集中于一线及强二线热点城市,4月南京3幅土地楼面地价达4万元/平以上、厦门岛内拍出百亿地王,竞得方多为大中型房企。部分扩张阶段中小型房企着力布局佛山、无锡等强三线城市,以近50%溢价率摘得多幅地块。在当前土地市场较为火热的环境下,房企对投资机会的判断或需更为审慎,以最大程度地实现增长与利润的平衡。
数据要点:截至5月8日,本周42个主要城市新房成交面积环比下降33%,2020年累计成交面积同比下降26%。
截至5月8日,本周13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期15.2个月,环比下降0.1%。
截至5月8日,本周15个主要城市二手房交易建面环比下降47%,2020年累计交易面积同比下降23%。
投资建议:劳动节期间商品房成交延续了4月的复苏态势,长三角等区域销售情况良好,行业销售累计降幅继续收窄,房企基本面有望持续改善。政策方面,深圳都市圈、胶东一体化等区域发展战略启动,或将在中长期对相应区域经济及房地产市场发展提供支持;深圳发布加大供地相关文件,或将在一定程度上缓解土地供需矛盾,引导行业健康发展。维持行业“强于大市”评级。

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