【案情简介】
2007年9月,黄某作为甲方,将自有按揭揭房产以200万元售与刘某,约定“买卖双方需交纳税、费均由乙方支付”。后因该房取得房产证未满5年,按本市规定,二手房屋交易过户,购买未满5年转让的需缴交转让收入×5.5%的营业税,购买超过5年(含5年)的免征营业税,购买时间以房地产证或契税完税证填发日期为准;自用用未满5年转让的需缴交个人转让房产收入×5%×20%的个人所得税,自用满5年(含5年)且是唯一住房的免征个人所得税,个人自用房屋的时间以房产证核准发证时间或契税完税证填发时间为开始时间。刘某以黄某承诺过该房已满5年为由拒绝负担该费用,黄某辩称居住使用满5年,未承诺办证满5年。黄某起诉后,刘某反诉,均要求对方承担违约责任。
武汉律师蓝应政【争议焦点】
1.合同是否解除?
2.税费争议如何处理?
【裁判要点】
1.合同解除。双方所签合同有效。现双方均同意解除合同,符合《合同法》协商一致可解除合同的规定,双方既已不再交易,黄某应退还刘某购房款及支付占用该款项期间利息。
2.税费争议。由于黄某就涉讼房屋办理了抵押贷款,双方商定房屋买卖合同时，涉讼房屋的房产证由贷款银行收执,未能明确房产证核发日期,双方对涉讼房购买时间和个人自用房屋时间有错误认识,导致双方最终因交易税费负担问题产争议,而未能继续履行合同,故合同解除不可归责于双方,双方分别要求对方支付违约金的请求依据不足,不予支持。
武汉律师蓝应政【笔者观点】
法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
武汉律师蓝应政注：文中图片来自网络。